Обжалование решения общего собрания
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме.
Право на обжалование возникает при наличии двух условий:
- собственник не принимал участие в собрании или голосовал против принятия такого решения;
- решением общего собрания нарушены его права и законные интересы.
Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
К примеру, вы находились в длительной командировке, отпуске или безвылазно на даче. Пока отсутствовали, в вашем многоквартирном доме провели общее собрание, на котором было принято решение о ремонте фасада дома с утверждением сметы. По возвращении увидели свой дом, выкрашенным в золотой цвет и счет в 10 000 руб. за покраску фасада. У вас есть полгода для обращения в суд с того момента, как вы узнали о принятии собственниками решении о покраске. Можно, конечно, все шесть месяцев кричать из своего окна во двор "какого хрена я должен платить десять тысяч за эту блажь, это незаконно!", но пока у вас не будет на руках вступившего в законную силу судебного постановления о признании решения общего собрания незаконным, такое решение собственников будет считаться законным и обязательным для исполнения управляющей организацией в части покраски дома, а для собственников в части оплаты этих работ.
Однако суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Как же признать решение общего собрания незаконным или, наоборот, избежать такого признания, если инициатором общего собрания являетесь вы или ваша инициативная группа?
Итак, перечень доводов, которые нужно приводить в суде при оспаривании решения общего собрания.
1. Инициатором собрания является не собственник помещения в многоквартирном доме. Отсутствие полномочий на проведение общего собрания - существенное нарушение. Но если проведением собрания занималась инициативная группа, в которой находился хотя бы один собственник, и его данные были указаны в сообщении о проведении общего собрания, то суд отметёт этот довод. К сожалению, общее собрание может инициировать собственник муниципальных квартир в лице органа муниципального образования, а с недавнего времени и управляющая организация, а интересы обоих заключаются в постоянном росте тарифов на жилищно-коммунальные услуги.
2. Не было сообщений о проведении собрания или они были вывешены менее чем за 10 дней. Раньше суды относились к данному нарушению строго, но теперь считают его малосущественным. К тому же, ответчик (инициатор собрания) приведет в суд свидетелей, которые мамой поклянутся, что сообщения были вывешены в срок. Если ранее не было принято решение о порядке уведомления о проведении общего собрания путем вывешивания сообщения в определенных собранием местах, то сообщения должны направляться каждому собственнику заказным письмом или вручаться под его роспись. Если требования законодательства в этой части инициаторами собрания не выполнены, то обязательно надо обращать внимание суда на это нарушение, чтобы подставить под сомнение легитимность собрания вследствие отсутствия кворума.
3.Сообщение о проведении собрания не соответствует требованиям законодательства.
Такое сообщение суд признает ненадлежащим, так как в нем не указаны:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
- форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное);
- повестка собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;
- место или адрес, где с материалами можно ознакомиться.
Сообщение о проведении собрания является обязательным приложением к протоколу.
4. Собрание не имело кворума. Неправомочность общего собрания - самое серьезное нарушение и влечет отмену решения.
В 2010 году я оспорила решение общего собрания об установке в моем доме пяти общедомовых приборов учета тепловой энергии общей стоимостью более 600 000 руб. Инициаторы собрания не знали, что установка общедомового теплосчетчика относится к капитальному ремонту и ограничились кворумом 1/2, когда требовался кворум 2/3. Более того, инициатор собрания (не собственник квартиры и работник управляющей организации в одном лице), ввел жителей в заблуждение относительно количества тепловых вводов в дом. Потребовался всего один звонок в теплоснабжающую организацию, чтобы убедиться, что тепловой ввод в доме один, соответственно, и счетчик требуется всего один.
Иногда кворум делается искусственно - за счет голосования собственников, которые владеют частью квартиры, но голосуют всеми метрами. Поэтому, если собрание оспаривается в части кворума, то суд обязан запросить в госучреждении, осуществляющем учет прав на недвижимость, сведения о праве собственности на все помещения в многоквартирном доме, а ваша задача сравнить площади, указанные в списке участников собрания, со сведениями из выписки о правах на недвижимость.
Если собрание проведено в очной форме, есть все основания сомневаться в наличии кворума. Поддельные протоколы очных собраний - явление довольно-таки распространенное. В 2016 году ужесточились требования к протоколам, что также является подспорьем в оспаривании решений общих собраний, а за подделку подписей предусмотрена уголовная ответственность.
Если решения собрания, не имевшего кворум, вовремя не оспорено, то по истечению срока обжалования решение становится законным, каким бы абсурдным оно не было.
5. Ваш голос мог повлиять на решение общего собрания. Допустим, вы являетесь собственником квартиры площадью 60 кв.м. в доме общей площадью 12 000 кв м. Кворум составил 8040 кв.м. В собрании вы не участвовали. Голоса по вопросу покраски дома распределились следующим образом: "за" - 4030 кв.м, "против" - 3730 кв.м, "воздержался" 280 кв.м., то есть большинство проголосовало "за". Поскольку вы против покраски, то в случае вашего участия в собрании голоса "против" и "воздержался" перевесили бы голоса "за", и решение не было бы принято.
6. Протокол общего собрания подписан лицом, не имеющим полномочия на подписание протокола. Протокол общего собрания подписывается председателем собрания и секретарем, которые избираются на этом же собрании. Если их не избрали большинством, то протокол некому подписывать, а отсутствие надлежащим образом оформленного протокола влечет недействительность решений общего собрания.
7. Решением собрания нарушены ваши права и законные интересы. Применительно к решению о покраске дома, ваши интересы нарушены тем, что вы по решению общего собрания обязаны заплатить за покраску 10 000 руб. Ответчику (инициатору собрания) придется документально доказывать в суде , что фасад дома нуждался в покраске и работы могли быть выполнены только краской "под золото" за 1500 рублей литровая банка, а не фасадной по 100 рублей за кг.
Оспаривание решения общего собрания должно быть многовекторным, то есть, по всем позициям, которые должны быть проверены до суда или непосредственно в суде. Поэтому, прежде чем обращаться в суд, желательно иметь на руках копию протокола общего собрания, а если инициаторы собрания отказывают в этом, то обратиться в управляющую организацию по вопросу факта проведения общего собрания и получения копии протокола со всеми приложениями к нему.
