Мы рассказали об огромных убытках «Лужников». Пора разобраться, как владельцы частных стадионов отбивают затраты через квартиры
Денис Пузырев изучил вопрос.
На прошлой неделе мы опубликовали текст об экономике «Лужников» – крупнейшего стадиона страны. Выводы могли показаться неутешительными: принадлежащая правительству Москвы 81-тысячная арена, на реконструкцию которой перед ЧМ-2018 ушло 26,6 миллиарда рублей из городского бюджета, ежегодно приносит Москве около 1 млрд рублей убытка.
Причины понятны: низкая загруженность стадиона (в период карантина ставшая практически нулевой, но и до введения ограничений мероприятий на Большой спортивной арене было крайне мало) при высоких затратах на эксплуатацию не оставляет шансов выйти на прибыль.
Но «Лужники» – это не исключение, а правило. В России строительство стадионов – убыточное занятие вне зависимости от формы собственности, и инвесторы не строят иллюзий на этот счет.
«Инвестор заведомо отдавал себе отчет в том, что «Открытие Арена» не окупится никогда, – рассказывал в 2015 году гендиректор стадиона «Спартака» Андрей Федун. – Дело в том, что к тому времени, когда стадион будет подходить к половине или к 2/3 окупаемости, возникнет необходимость его реконструкции, что повлечет за собой новые немалые затраты».
«Что касается самоокупаемости, такой проект никогда не окупится. Ну не 20 же играми в сезон», – спустя год описывал ситуацию владелец «Краснодара» Сергей Галицкий. Однако для инвесторов, вложившихся за последнее десятилетие в строительство четырех крупных стадионов в Москве, эти затраты – не выброшенные на ветер деньги. Во всех случаях (стадионы «Спартака», ЦСКА, «Динамо» и еще не построенный стадион «Торпедо») владельцы могут компенсировать затраты на возведение убыточных арен за счет строительства коммерческих объектов поблизости – жилья и офисных центров.
Мы посчитали, как работает эта схема: сколько денег получат владельцы московских клубов от продаж недвижимости около арен (а в случае ЦСКА – от сдачи в аренду офисных площадей прямо на «ВЭБ Арене») и сделает ли это строительство стадионов для них прибыльным. Мы начнем с проекта «Торпедо», который находится в начальной стадии, а в следующих текстах посмотрим на экономику стройплощадок других клубов.
Но сначала немного об истории вопроса.
Чиновники не умеют управлять стадионами. Лондон будет получать убытки от Олимпийской арены до 2115 года
В комментариях к тексту про убыточные «Лужники» нам приводили в пример «Уэмбли» – главный стадион британской столицы, который, по мнению авторов, тоже работает в минус. Это сравнение вряд ли можно назвать корректным. Во-первых «Уэмбли» – не государственный стадион. Арена, где проводит матчи сборная Англии, принадлежит Футбольной Ассоциации (FA), английскому аналогу РФС. FA и вкладывала деньги в строительство новой арены – 789 миллионов фунтов, на порядок больше стоимости реконструкции «Лужников».
Но самое главное – «Уэмбли» вовсе не безнадежно убыточен. Да, прошлый и нынешний годы, очевидно, закончатся в минус из-за запретов на массовые мероприятия. Однако в доковидную эпоху стадион, хотя и не приносил огромной прибыли, но по крайней мере не работал в минус. Благодаря огромному количеству мероприятий – только спортивных соревнований, включая футбольные, регбийные матчи и даже боксерские поединки, ежегодно проводилось более 30 – FA фиксировала прибыль в районе 5-9 млн фунтов ежегодно. При этом коммерческий потенциал стадиона был значительно выше.
В 2018-м FA чуть было не продала «Уэмбли» американскому миллиардеру пакистанского происхождения, владельцу «Фулхэма» Шахиду Хану, который был готов выложить за стадион 600 млн фунтов, а потом делился бы прибылью с Ассоциацией от проведения там спортивных мероприятий и концертов. Сделка сорвалась, однако само предложение доказывает, что даже не привязанный к определенному клубу АПЛ «Уэмбли» может быть привлекательным с точки зрения бизнеса. Представить, что кто-то захочет купить у московского правительства «Лужники», довольно сложно.
Гораздо уместнее сравнивать «Лужники» с другой ареной британской столицы – London Stadium, построенной к Олимпиаде-2012. Стадион на востоке Лондона стоил властям около 750 млн фунтов (включая реконструкцию) и принадлежит государственной структуре под названием Корпорация развития лондонского наследия (LLDC).
После Олимпиады и реконструкции (убрали беговые дорожки) Корпорация сдала стадион в аренду «Вест Хэму» за 2,5 млн фунтов в год (сейчас стоимость поднялась до 3,25 млн в связи с увеличением мест на трибунах: было 60 тысяч, согласовали расширение до 62, но клуб хочет 66 – как на Олимпиаде-2012). Договор заключен на 99 лет, и «Вест Хэм» выступает обычным арендатором в дни матчей – в остальное время стадионом управляют городские чиновники. Считалось, что сумма аренды будет покрывать все операционные расходы, связанные с содержанием арены, однако уже вскоре стало понятно, что ежегодные расходы существенно выше, чем предполагалось, и Лондон будет нести гарантированные убытки до 2115 года, когда арендный договор с «Вест Хэмом» подойдет к концу. По прогнозам самой LLDC, убытки города от операционного управления London Stadium уже к 2023-му составят 150 млн фунтов.
Коммерциализация стадионов – непрофильное занятие для городских властей. Например, в бюджете Москвы порядка 90% доходов – это налоговые поступления. В структуре неналоговых поступлений самую большую долю (более 30%) занимают проценты по депозитам в банках, А самая растущая категория – доходы от платной парковки и штрафов за нарушение ПДД, в 2019 году московский бюджет таким образом получил от автолюбителей порядка 30 миллиардов рублей. По сравнению с этой суммой расходы в 1 миллиард на содержание «Лужников» кажутся несущественными. К примеру, ежегодно на укладку новых бордюров мэрия тратит более 3 млрд рублей. По логике властей, «Лужники» – это тоже элемент благоустройства, такой огромный бордюр в центре города.
Компенсировать затраты на строительство жильем придумали англичане. По этой схеме строится большинство новых стадионов
Одним из последствий трагедии на стадионе «Хиллсборо» в Шеффилде, где в давке во время полуфинального матча Кубка Англии в 1989 году погибли 96 болельщиков «Ливерпуля», стало сокращение вместимости арен. Тогда правительственная комиссия, проводившая расследование, рекомендовала футбольным властям запретить проведение игр на стадионах со стоячими местами. Ряд клубов посчитали, что им будет выгоднее построить новые, более вместительные и современные стадионы.
В случаях, когда новые стадионы строились не на месте старых, а переезжали в другое место, освободившиеся участки отдавали под коммерческую застройку – так частично финансировалось возведение новых арен. Классическим примером подобной схемы считается переезд «Арсенала» с исторического «Хайбери» на «Эмирейтс». Старая арена, бывшая домом клуба на протяжении 93 лет, превратилась в жилой комплекс с 655 апартаментами, стоимость которых начиналась от 660 тысяч фунтов и достигала 1,1 млн для пентхаусов. Жилой комплекс на месте «Хайбери» открылся в 2009 году. Продажа квартир помогла «Арсеналу» закрыть большую часть банковского кредит на строительство «Эмирейтс».
Другой лондонский клуб – «Вест Хэм» – не стал самостоятельно заниматься стройкой при переезде с «Болейн Граунд» на Олимпийский стадион. Клуб просто продал земельный участок под старой ареной девелоперской компании Galliard Homes за 38 млн фунтов. Прибыль девелопера после продаж 800 квартир в домах, построенных на месте стадиона, составила 19 млн фунтов.
«Английские клубы, которые согласовывают планы строительства новых стадионов с муниципальными властями, достаточно легко получают разрешение дополнить спортивный проект коммерческим жильем, – говорит Ник Уиттон, руководитель исследовательского отдела международной консалтинговой компании JLL. – Для местных властей появление современного стадиона означает повышение привлекательности района. Вокруг арены начинают открываться пабы, рестораны, магазины, улучшается транспортная инфраструктура. Все это дает толчок к развитию территории».
Этой логикой руководствовались, например, власти района Тоттенхэм, которые согласовали не только строительство нового стадиона на 62 тысячи мест, но и возведение более полутора тысяч квартир на продажу (из них 585 находятся прямо в здании стадиона, а остальные – в четырех разных жилых комплексах по соседству).
Сегодня практически ни один новый стадион – возводится он с нуля или реконструируется – не обходится без строительства жилья. Денежный поток от продаж квартир позволяет клубам оперативно покрывать затраты на спортивную стройку и легче вписываться в параметры финансового фэйр-плей.
Владельцу «Торпедо» Авдееву пришлось стать болельщиком. Но изначально его интересовала только земля
«Я увлекаюсь многими видами спорта, в том числе смотрю футбольные, хоккейные матчи, но назвать себя настоящим футбольным болельщиком не могу», – рассказывал РБК в 2017-м владелец концерна «Россиум» Роман Авдеев, только что ставший владельцем «Торпедо». Сейчас бизнесмена можно часто увидеть на домашних играх команды в клубных цветах, он утверждает, что проникся торпедовским духом.
Однако он никогда не скрывал, что изначально смыслом покупки клуба со стадионом имени Стрельцова, требующим реконструкции, было желание заработать на продаже жилья. «Мы купили девелоперский проект у Прохорова. А так как девелоперы – это люди, которые создают среду, одно из наших обязательств – построить стадион, – говорил Авдеев в 2019-м уже «Чемпионату». – Раньше я много раз проезжал мимо стадиона по набережной, но никогда на нем не был».
Девелоперский проект – это прежде всего два жилых комплекса RiverSky и Foriver, расположенные на Симоновской набережной рядом со стадионом. На момент покупки проект, включавший строительство 251 тысячи кв метров жилья и спортивной инфраструктуры около станции метро Автозаводская, существовал только на бумаге, зато был согласован в Архитектурном совете Москвы. Согласованием занимался прежний владелец – компания ОПИН бизнесмена Михаила Прохорова.
Участок площадью 23,18 га, на котором расположен 60-летний стадион имени Эдуарда Стрельцова, перешел в частные руки в 2002-03 годах. До этого им владел завод АМО ЗИЛ, принадлежавший столичному правительству. Как раз в 2002-м ЗИЛ начал искать инвестора: содержание клуба РПЛ заводу было не по карману. В качестве возможного покупателя называли бизнесмена Александра Мамута, однако футбольный клуб – а вслед за ним и участок со стадионом – перешел в собственность «Норильского Никеля».
Новый владелец переименовал зиловское «Торпедо» в «Торпедо-Металлург», а затем и в ФК «Москва».
Спустя семь лет основные владельцы «Норникеля» Владимир Потанин и Михаил Прохоров разделили бизнес и активы. Последнему досталась девелоперская компания ОПИН, на балансе которой был в том числе и участок со стадионом, а «Москва» осталась у Потанина – но футбольный проект его не интересовал, и клуб закрылся.
Впервые о планах строительства жилья и реконструкции стадиона ОПИН заявил в 2013-м – с тех пор основные параметры проекта практически не менялись. Согласование с московским правительством заняло три года и закончилось только в мае 2016-го. Однако уже через месяц стало известно о намерении Прохорова продать все российские активы. Газета «Ведомости» связывала распродажу с обысками в офисах компаний бизнесмена – а они, по версии источников издания, были реакцией властей на выходившие в принадлежавшем Прохорову РБК антикоррупционные расследования, где фигурировали люди, близкие к президенту Путину.
В числе прочих активов был продан и ОПИН с согласованным проектом на «Торпедо». Сумма сделки не раскрывалась – журнал «Компания» со ссылкой на свои источники оценивал ее в 6 миллиардов рублей. При этом отказаться от реконструкции стадиона и застроить всю территорию коммерческим жильем новый покупатель Роман Авдеев не мог.
«Территорию под застройку ЖК RiverSky и Foriver ГК «Инград» [девелоперская компания, входящая в «Россиум» Авдеева] выделили при условии,
что девелопер возьмет на себя содержание «Торпедо», находившегося на тот момент в предбанкротном состоянии, и построит новый стадион, – рассказал Sports.ru источник, знакомый с деталями сделки. – Председателем совета директоров футбольного клуба был назначен Павел Поселенов, занимавший до февраля 2021 года пост президента ГК «Инград». Также он был депутатом Мосгордумы VI созыва от близкого к мэрии объединения «Моя Москва».
Стадион вряд ли окупится, но продажи жилья принесут владельцу «Торпедо» десятки миллиардов рублей
Какова же экономика проекта на Восточной улице и Симоновской набережной? Разобраться в этом вопросе нам помогли представители нескольких консалтинговых компаний, работающих с российским рынком жилья.
Вначале посчитаем расходы, которые понес Роман Авдеев. Сам бизнесмен в одном из первых интервью после покупки «Торпедо» оценивал инвестиции в проект в 54 миллиарда рублей. Из чего складываются такие расходы?
Покупка участка – 6 млрд рублей. Стоимость строительства стадиона и других спортивных объектов «Россиум» оценивал в 6-8 млрд и до сих пор подтверждает такую оценку. В компании обещают, что новый 15-тысячный стадион будет готов к старту чемпионата-2024/25 – к 100-летию клуба. Еще один миллиард рублей потратили на закрытие долгов «Торпедо». Итого – примерно 15 млрд рублей.
Остальная сумма – себестоимость строительства двух жилых комплексов премиум-класса, а также социальной и транспортной инфраструктуры. Например, для того чтобы жители квартир в дорогих новостройках не сталкивались с огромными потоками болельщиков в дни матчей, к жилым комплексам построят подъезд с Симоновской набережной (а болельщики будут заходить с противоположной стороны – с Восточной улицы).
По оценке экспертов международной консалтинговой компании Colliers, строительство корпусов ЖК обойдется Авдееву в 30-35 млрд рублей. Получается, что около 50 млрд рублей уйдут на строительство жилья и спортобъектов, а остальные деньги – на социалку, подъездные пути и облагораживание территории.
Расходы на содержание клуба, пока он выступает в ФНЛ, не слишком велики: в нынешнем сезоне бюджет «Торпедо» составил 315 миллионов рублей. В случае выхода в РПЛ сумму придется как минимум удвоить.
Сколько же заработает Авдеев на продажах квартир? Рассчитать объем выручки не так сложно, учитывая, что продажи уже стартовали. По данным компании «Метриум», в жилом комплексе River Sky, где продажи начались два года назад, уже продано 60% всех квартир. В Foriver, который начал продаваться летом 2020 года, ушли 18% квартир.
Проданные квартиры уже принесли девелоперу более 25 миллиардов рублей. При сохранении нынешних цен (а они, вероятно, будут расти) стоимость всех квартир в двух ЖК составит около 71 млрд рублей. То есть средняя стоимость квартиры по соседству со стадионом «Торпедо» составит 25 миллионов рублей. Среди банков, предлагающих взять ипотеку – Московский кредитный банк, входящий в ту же группу «Россиум» Романа Авдеева.
Эксперты из Colliers оценивают выручку от продаж квартир в 74 миллиарда рублей и считают, что девелоперу хватит пяти лет, чтобы продать все жилье. Как раз к завершению строительства стадиона.
Таким образом, прибыль этого проекта составит порядка 20 миллиардов рублей.
За такие деньги, безусловно, можно полюбить и футбол, и многострадальное «Торпедо». А что станет с клубом, когда все жилье будет продано, и денежный поток, работавший на вход, развернется в обратную сторону, мы еще посмотрим.
Фото: East News/Images/Sipa USA; ФК «Торпедо» Москва; Gettyimages.ru/Charlie Crowhurst,Catherine Ivill; РИА Новости/Антон Денисов, Илья Питалев, Алексей Филиппов; ingrad.ru
Только когда город построит/сдаст в аренду/продаст землю рядом со стадионом это будет отдельная статья доходов.
А у бизнесменов доход от эксплуатации смежной земли складывается в одну со стадионом
Разницы ровно ноль.
Ежу понятно, что ТЦ на месте Лужников приносил бы больше денег.Ну давайте теперь все в центре столицы снесем и заработаем денег на ЦТ и ЖК, типа рыночек порешал.
А если его сдавать?
А если в стадион встроить РТЦ.
Дисней ленд. Фабрику или завод?
Всё это понятно, сопутствующая земля расстраивается и продаётся жильё, дальше Арена отдельно жильё отдельно,- продано ,деньги "проедаем".
А стадион, каким боком зарабатывать будет, если он убыточен?